Investment-Teaser, NDA und LOI: Unterlagen für den Verkauf an Investoren
Kurz gesagt: Investoren prüfen in Stufen: erst ein anonymer Teaser, dann Unterlagen nach Vertraulichkeitsvereinbarung, dann eine Absichtserklärung. Wer die Stufen sauber vorbereitet, wirkt professionell und schützt seine Provision.
Die Reihenfolge
- Teaser, anonym, ein bis zwei Seiten
- Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA)
- Exposé und Unterlagen, bei größeren Objekten ein Datenraum
- Indikatives Angebot mit Finanzierungsnachweis
- Absichtserklärung (LOI), oft mit Exklusivität
- Prüfung durch den Käufer (Due Diligence)
- Kaufvertrag beim Notar
Der Teaser
Der Teaser soll Interesse wecken, ohne das Objekt zu verraten. Hinein gehören die Zahlen, die ein Investor für die erste Entscheidung braucht:
- Lage: Stadt und Stadtteil, nicht die Adresse
- Nutzungsart, Wohn- und Gewerbefläche, Zahl der Einheiten
- Baujahr, Zustand, letzte Sanierungen
- Ist-Miete im Jahr, Leerstand
- Kaufpreis oder Preisvorstellung, Faktor oder Rendite
- Besonderheiten: Ausbaupotenzial, Grundstücksreserve, Mietsteigerung
Nicht hinein gehören: Adresse, Fotos, auf denen das Haus erkennbar ist, Name des Eigentümers.
Mehrfamilienhaus in Leipzig-Gohlis 14 Wohneinheiten · 1.020 m² Wohnfläche · Baujahr 1912, 2019 saniert Ist-Miete 118.400 € p. a. · kein Leerstand Kaufpreis 2,3 Mio. € · Faktor 19,4 Ausbaureserve im Dachgeschoss
Die Vertraulichkeitsvereinbarung
Bevor Sie Adresse und Unterlagen herausgeben, unterschreibt der Interessent eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Üblich sind diese Punkte:
- Wofür die Informationen genutzt werden dürfen, nämlich nur zur Prüfung des Kaufs
- An wen sie weitergegeben werden dürfen, etwa an Berater und Finanzierer
- Kein Kontakt zum Eigentümer oder zu den Mietern ohne Zustimmung
- Wie lange die Pflicht gilt und was bei Ende der Gespräche mit den Unterlagen passiert
Ein Verbot der Direktansprache sichert Ihre Provision nicht automatisch. Dafür brauchen Sie eine eigene Provisionsvereinbarung, wenn der Käufer zahlen soll.
Unterlagen für die Erstprüfung
- Mieterliste mit Flächen, Mieten und Vertragsbeginn
- Flächenaufstellung und Grundrisse
- Energieausweis
- Grundbuchauszug und Baulastenauskunft
- Betriebskostenabrechnung und nicht umlagefähige Kosten
- Übersicht über Instandhaltung und geplante Maßnahmen
- Fotos und Lageplan
Die Absichtserklärung (LOI)
Im Letter of Intent halten Käufer und Verkäufer die Eckpunkte fest: Kaufpreis, Asset Deal oder Share Deal, Finanzierung, Zeitplan, Bedingungen. Zum Kauf verpflichtet er nicht, weil ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB). Einzelne Klauseln wie Exklusivität, Vertraulichkeit oder Kostenregeln können aber bindend sein. Das ist eine allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Wem schicken Sie den Teaser?
Nur Investoren, deren Ankaufsprofil passt. Im DealKern-Verzeichnis sehen Sie, wer was wo kauft. In der Suche bekommen Sie zu Ihrem Objekt alle passenden Investoren und ein fertiges Anschreiben, das Sie aus Ihrem Postfach verschicken, alle Investoren im Bcc.
Häufige Fragen
Ist ein LOI verbindlich?
Er verpflichtet nicht zum Kauf, weil ein Grundstückskauf notariell beurkundet werden muss. Einzelne Klauseln wie Exklusivität können aber bindend sein.
Wie lang ist ein Investment-Teaser?
Eine, höchstens zwei Seiten. Er enthält die Kennzahlen, aber keine Adresse und keine erkennbaren Fotos.
Wann schicke ich das vollständige Exposé?
Nach der unterschriebenen Vertraulichkeitsvereinbarung und, wenn der Käufer zahlen soll, nach der Provisionsvereinbarung.